权属瑕疵

权属瑕疵是指在资产权属关系基本明确的基础上，权属证明文件存在不完整、文件内容不一致，或者权利受到限制等造成资产权属不规范、不完整的情形。

权属资料不完整和权属瑕疵的区别

权属资料不完整不必然等于权属瑕疵，对权属瑕疵应该谨慎定义，在专业度方面，不是评估师的领域；

权属资料不全：没有产权证，不一定是瑕疵。没有产权证的原因需要调查：如果是没有产权证就是没去办理，办理的过程中毫无阻碍，不能说有权属瑕疵。

权属瑕疵：是律师认定的，评估师尽量少说这个词，评估师可以说权属资料全不全的现象，但不去对应权属瑕疵与否的本质。

权属资料不完整或权属瑕疵有几种原因：

1、未履行报建手续而无法办理权证；

2、建造的房屋及建筑物压规划红线而无法办理权证；

3、建造在权属为他人土地上的房屋及建筑物；

4、在尚未缴纳土地出让金的划拨土地、集体土地上建造的房屋及建筑物无法办理权证等等；

5、承租的主要办公、生产的房产是瑕疵房产；

6、无任何障碍，就是没有去办理。

资产权属关注要点

资产权属关注事项主要有：

标的资产是否已取得相应权证（土地、房产、商标、专利、采矿权等）；标的资产权属是否存在争议或限制（抵押、质押等情况）；标的资产的完整性情况是否充分披露。

当土地或房产未取得相关权证时，申请人是否补充披露尚未取得相应权证资产。

对应的面积、评估价值、分类比例，相应权证办理的进展情况，预计办毕期限，相关费用承担方式，以及对本次交易和上市公司的具体影响等。

在明确办理权证的计划安排和时间表的基础上，关注是否提供了相应层级土地、房屋管理部门出具的办理权证无障碍的证明。如办理权证存在法律障碍或存在不能如期办毕的风险，是否提出相应切实可行的解决措施（例如，由重组交易对方承诺，如到期未办毕，则以现金方式向上市公司补偿相应的评估价值）。交易标的资产评估及作价是否已充分考虑前述瑕疵情况，如未考虑，是否已提出切实可行的价值保障措施。

当标的资产是否存在争议或限制，标的资产（包括标的公司股权及标的公司持有的主要资产）权属存在抵押、质押等担保权利限制或相关权利人未放弃优先购买权等情形的，申请人是否逐项披露标的资产消除权利限制状态等或放弃优先购买权等办理进展情况及预计办毕期限，是否列明担保责任到期及解除的日期和具体方式。针对不能按期办妥的风险，是否已充分说明其影响，作出充分的风险提示，提出切实可行的解决措施。

标的资产作为担保物对应的债务金额较大的，关注是否已充分分析说明相关债务人的偿债能力，证明其具有较强的偿债能力和良好的债务履行记录，不会因为担保事项导致上市公司重组后的资产权属存在重大不确定性。独立财务顾问和律师是否对此进行充分核查并发表明确的专业意见。